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徐凱英代表：

你提出的《關于推動解決住宅小區成立業主委員會難度大問題的建議》（第20250116號）建議收悉，經綜合了禪城、南海、順德、高明、三水區人民政府的意見，現答復如下：

一、關于組建業主委員會存在困難的分析

業主委員會組建難的問題，除了代表提及的物業服務企業阻撓、不配合和居委會不積極推動這兩種原因外，結合日常監管情況，我們分析還存在以下難點：一是業主意見難以統一。部分住宅物業小區屬于整體規劃、分期開發，后期的建設標準和售價均高于前期。尤其是小區內高層住宅、小高層、別墅等業主群體對業主委員會功能認知和需求存在較大差異化。二是業主參與度低。部分住宅物業小區涉及保交樓項目，工抵房、法拍房較多，加上異地購房者占比較大，入住率不高。

二、針對代表建議的答復

（一）關于建議“1.每個樓盤的小區，入住率超過70%時，在規定時間內，由社區居委牽頭組織成立業主委員會；2.限定時間為3年，可申請延遲1年；3.在限定時間內不能成立業主委員會的，對社區居委的工作能力進行評級”的答復

1.業主委員會屬于自治組織，是業主行使共同管理權的一種形式，業主有權自主決定是否組建業主委員會。根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》規定，由業主大會自愿發起成立業主大會、選舉業主委員會，并未授權于居委會發起組建業主委員會，居委會在組建業主委員會工作中的角色是以指導和協助為主。若在缺乏上位法依據的情況下，賦予居委會發起組建業委會的權力，并設定時限和考核要求，存在行政越權風險，同時與小區自治原則相悖。

2.并非所有小區都能滿足成立業主委員會的必要條件。一般來說，業主委員會的成立需滿足以下要求：小區入住率較高、業主自治意愿強烈、有熱心且能力突出的業主代表自愿投入時間參與籌備和管理等條件，若缺乏上述相關條件，即使有居委會提供支持，但無業主代表參與籌備組或競選業主委員會成員，相關工作也難以推進。

3.為了推動業主委員會的組建，住建主管部門多措并舉、積極探索。一是建章立制。市住房城鄉建設部門已印發了《關于健全業主委員會治理結構加強業務指導、監督有關工作的通知》《佛山市業主委員會八項工作制度示范文本》等文件，通過強化黨建引領，優化治理結構，規范對業主委員會運行的指導和監督。二是加強培訓指導。各區住建主管部門組織各鎮（街道）、社區居委會和物業服務企業集中培訓，主要學習業主委員會的成立流程，提高相關人員的業務知識和履職能力。三是推廣智慧房產平臺使用。各區住建主管部門組織各鎮（街道）、社區居委會工作人員、業主委員會和物業服務企業代表開展使用智慧房產平臺的培訓，推動線上表決平臺進行小區公共決策，暢通業主投票決策途徑，提高公共事項的決策效率。

（二）關于建議“4.在限定時間內不能成立業主委員會的，對該物業管理公司降級，同時要求該物業管理公司降低對該小區的收費標準，甚至超過延長時間，要求該物業管理公司退出該小區的管理；5.在限定時間內不能成立業主委員會的，禁止該物業管理公司三年內不能再簽訂經營其它小區及管理”的答復

1.物業服務和收費標準由市場進行調節，并通過業主與物業服務企業協商確定的。業主與物業服務企業簽訂物業服務協議后，雙方是平等的法律民事主體關系。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、重新簽訂物業服務合同屬于全體業主共同決策事項，應召開業主大會進行表決，最終是否重新簽訂物業服務合同以全體業主的表決結果為準。政府部門沒有權力對收費這種民事行為直接予以干預。

2.根據《佛山市住宅物業管理條例》第十三條規定，在業主大會籌備階段，物業服務企業的職責是依法向業主大會籌備組提供包括有房產信息、業主姓名、有效聯系方式等信息的業主清冊及有關文件資料，不得隱匿、篡改、偽造有關文件資料，不得以任何理由阻撓業主大會籌備組的正常工作。如物業服務企業違反以上規定的，住建主管部門可依照《佛山市房地產行業信用信息管理辦法》，對物業服務企業進行誠信扣分處理，并依照《佛山市住宅物業管理條例》第六十七條規定，責令物業服務企業改正并處罰款。

3.2017年住建部已經取消對物業服務企業的資質管理模式，物業服務企業只要依法領取工商營業執照即可營業。因此，住建主管部門無法對物業公司降級。在沒有地方性法規支撐下，住建部門也無法要求物業服務企業退出小區管理，以及限制物業服務企業不得進駐其他小區提供服務。

三、下一步工作計劃

（一）強化黨建引領

根據《關于印發〈推進黨建引領和善小區建設的指導意見〉的通知》要求，各級政府、部門要強化黨組織對業主委員會建設的指導，加大宣傳力度，動員黨員積極參與小區建設，按照“成熟一個組建一個”的原則，積極穩妥推進既有住宅物業小區業主委員會組建工作。

（二）強化普法教育

督促和指導物業服務人、業主委員會籌建代表、社區工作者等相關人員，要加強對《中華人民共和國民法典》《佛山市住宅物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》等法律法規學習，做到依法依規開展業主大會、業主委員會的籌建和日常工作。

（三）強化執法懲處

各級部門嚴格對物業服務領域行政執法查處，對拒絕提供清冊、破壞籌備組會議、煽動業主抵制業主委員會選舉等行為進行靶向治理、專項整治和依法嚴懲，堅決杜絕阻擾業主委員會成立的違法行為。

佛山市住房和城鄉建設局

2025年6月18日

（聯系人：高子博，聯系方式：83382972）

 

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