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桂林航天航空科技城一期

前期物業服務招標文件

招標人：桂林智航房地產開發有限公司

2024年12月 24日

桂林航天航空科技城一期前期物業管理服務投標邀請書

（邀請單位名稱） ：

本招標項目桂林航天航空科技城一期前期物業管理服務已獲桂林市住房和城鄉建設局批準，項目已具備招標條件，現邀請你單位參加 桂林航天航空科技城一期前期物業管理服務投標。

一、投標人資格要求:

1.具備獨立法人資格；

2.具有豐富的住宅小區物業管理服務經驗；

3.具有良好的服務意識和優秀的管理水平，在業內具有一定知名度和影響力。

4.具有良好的銀行資信和商業信譽，沒有處于被責令停業、財產被接管、凍結、破產狀態。

二、招標項目的簡要說明

本項目的物業類型為：住宅、商業。

本項目分規劃用地面積 102107平方米，總建筑面積 194988.01 平方米，地上總建筑面積（計容建筑面積）149880.16平方米（其中：住宅建筑面積 130002.88平方米；公共配套服務面積：5907.05平方米；商業面積：13028.67平方米；其他大門快遞站等面積：941.26平方米，）。不計容面積：45107.95平方米。建筑密度29.63%，容積率1.47，綠地率 30.02%。機動車停車位1084 個（其中：地下機動車停車位 1046個；地面機動車停車位 38個），非機動車停車位 2852個。

本項目共計建筑物 48棟（其中住宅 42棟752套，4#樓為傳達室，14#樓為幼兒園，7#、17#、24#、34#樓為商鋪、寫字樓和公寓）；建筑結構為框架剪力墻。

配套設施情況：

公共配套面積共計5907.05平方米。其中24#、34#樓設置物業服務用房建筑面積405.56 平方米，24#樓設置社區服務站建筑面積307.5平方米，24#樓設置文化活動站建筑面積646.01平方米，34#樓設置養老服務設施建筑面積307.79平方米，34#樓設置嬰兒服務照護用房建筑面積172.00平方米，34#樓設置社區衛生服務站建筑面積123.2平方米，34#樓設置公共廁所建筑面積55.04平方米，14#樓設置幼兒園建筑面積3889.95平方米。

不計容面積：45107.95平方米。其中一層架空公共活動面積809.5平方米，一層架空通道面積114.8平方米，地下車庫面積44183.65平方米。

三、交付時間：

小區于 2024年 7月開工建設，工程計劃于2026年 10月竣工并交付使用。

四、合同期限：簽訂合同生效至業委會成立并簽訂新的物業服務合同止。

五、投標截止時間：2024年1月3日上午9：30分正。

六、招標人：桂林市智航房地產開發有限公司

招標人地址：桂林航天工業學院南校區探天樓B座（206室）

桂林市智航房地產開發有限公司

2024年12月24日

目 錄

第一章 投標人須知及前附表

第二章 項目需求

第三章 合同主要內容

第四章 評標方法和中標標準

第五章 投標文件（格式）

第一章 投標人須知及前附表

投標人須知前附表

項號	條款號	內容
1	1	項目名稱： 桂林航天航空科技城一期前期物業服務招標文件
2	2	投標人資格要求：1.具備獨立法人資格； 2、具有豐富的住宅小區物業管理服務經驗；3、 具有良好的服務意識和優秀的管理水平，在業內具有較大知名度和影響力。4. 具有良好的銀行資信和商業信譽，沒有處于被責令停業、財產被接管、凍結、破產狀態。
3	10	投標報價：投標人必須就《項目需求》中的所有服務內容作完整唯一報價，否則，其投標將被拒絕。
4	14.1	投標有效期：90天（日歷天）。
5	15.5	投標文件：正本一套、副本四套，共五套。密封遞交。
6	17	投標文件以密封形式遞交至：桂林航天工業學院南校區飛天樓520會議室（桂林市金雞路2號） 聯系人： 聯系電話： 投標文件遞交時間：2025年1月 3 日上午9：00分正 投標文件遞交截止時間：2025年1月 3 日上午9：30分正
7	18	開標時間：2025年1月3 日上午9：30分正 開標地點：桂林航天工業學院南校區飛天樓520會議室
8	19	評標方法：綜合評分法。
9	10.1	招標上限控制價：本項目招標上限控制價為前期物業服務費單價住宅不超過壹圓玖角（￥1.9 元）（此報價包含消防維修保養、消防設備檢驗；電梯維修保養、年檢、運行電費；二次供水加壓費）； 商鋪不超過叁元（￥3.0元）； 凡超過本次招標上限控制價的投標報價均為無效投標。
10		現場踏勘：投標人自行現場踏勘，必須根據現場實際情況編制投標方案和報價。勘察現場所發生的費用由投標自行承擔。

投標人須知

一、總 則

1. 項目名稱及項目編號

詳見本須知前附表第1項。

2. 投標人資格要求：

詳見本須知前附表第2項。

3. 投標費用

投標人需自行承擔所有與本次投標有關的全部費用。

二、招標文件

4.招標文件構成

4.1招標文件包括：

⑴招標公告；

⑵投標人須知及前附表；

⑶項目需求；

⑷合同主要內容及廉政合同；

⑸評標方法和中標標準；

⑹投標文件(格式)

5.招標文件的澄清和修改

5.1任何要求澄清招標文件的投標人，投標截止日期時間10日前提出以書面形式或傳真、電報通知招標人。招標人將以書面形式自收到異議之日起3日內予以答復，同時認定其他澄清方式為無效。

5.2招標人可主動地或在解答投標人提出的問題時對招標文件進行必要的修改，修改的內容可能實質影響投標文件編制的，招標人將在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有領取招標文件的投標人；不足15日的，應當相應順延投標截止時間。

5.3投標人收到修改通知后，應在規定時間內以書面形式向招標人確認已收到該修改，未書面確認的，視為已收到并獲知該修改內容。

5.4招標人可視具體情況，延長投標截止日期和開標時間，至少于投標截止時間3天前以書面形式通知所有領取招標文件的投標人。

三、投標文件的編制

6.投標文件編寫注意事項

6.1投標人應認真閱讀招標文件，按照招標文件的要求編制投標文件。如果沒有按照招標文件要求提交投標文件，沒有對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，該投標將被拒絕。

6.2招標文件提出的實質性要求和條件是指本招標項目所涉及的報價、項目需求、服務內容及其它要求、合同條款等內容。

7.投標的語言及計量單位

7.1投標人的投標文件以及投標人與招標人所有來往函電統一使用中文(特別規定除外)。

7.2投標文件中使用的計量單位除招標文件中有特殊規定外，一律使用法定計量單位。

8. 投標文件構成

8.1投標文件應包括下列內容（相關文書格式按招標文件第五章要求的格式自行填寫，且投標人應按下列順序自編目錄及頁碼裝訂成冊,否則,填寫不合格、文件失散以及由此而引起的后果由投標人自負）：

（1）投標函（必須提供）；

（2）法定代表人身份證明書（必須提供）；

（3）投標人的法人授權委托書原件（格式見附件）（委托代理時必須提供）；

（4）投標人有效的營業執照副本復印件（包含本次招標招標服務的經營范圍，必須提供）；

（5）指派擔任本項目經理的《全國物業管理從業人員崗位證書》復印件；消防管理人員消防證；電梯安全管理員上崗證（必須提供）；

（6）投標報價表（必須提供）；

（7）投標人針對本項目的項目實施方案；

（8）投標人認為其他必須提供的證明材料。

9.投標文件格式

9.1投標人應參照招標文件第五章中“投標文件(格式)”編制投標文件。

9.2投標人應按招標文件提供的投標函、投標報價表等格式詳細完整地填寫各項內

容。

9.3在投標報價表中,投標人應詳細標明所提供服務的明確報價。

9.4投標文件須編制目錄及頁碼，目錄與頁碼必須保持一致，否則因此造成的一切后果由投標人自行承擔。

10.投標報價

10.1投標人須就《項目招標需求》中的全部服務內容作唯一完整報價。招標上限控制價：本項目招標上限控制價為前期物業服務費單價住宅不超過壹圓玖角（￥1.9 元）（此報價包含消防維修保養、消防設備檢驗；電梯維修保養、年檢、運行電費；二次供水加壓費）； 商鋪不超過叁元（￥3.0元）；凡超過本次招標上限控制價的投標報價均為無效投標。

10.2本招標項目以 包干 的形式發包，投標報價應包括所需服務費、人工費、保險、利潤、投標人應繳納的所有稅費等一切費用。

10.3對于投標人免費提供的項目，投標人要先填寫該項目的實際價格，再在旁邊注明免費，不納入合計總價范圍。

10.4投標文件的報價大寫金額和小寫金額不一致的，以大寫金額為準；開標一覽表的報價與投標分項報價表合計金額不一致的，以開標一覽表金額為準；單項累計之和與總價不符，以單價為準；對不同文字文本投標文件的解釋發生異議的，以中文文本為準。如果投標人不接受對其錯誤的更正，其投標將被拒絕。

11.投標貨幣

11.1投標應以人民幣報價。

12. 投標人資格證明文件（屬復印件的評標時評標委員會有權要求投標人提供相關原件進行核查）

12.1投標人資格證明文件含以下文件(其中注明“必須提交”的文件均必須于本項目截標前與投標文件同時提交，否則將被當作資格審查不合格而取消投標資格)：

⑴投標人有效的“企業營業執照”復印件（要求清晰反映營業執照年度年檢合格情況記錄和包含與本次招標有關經營范圍）(必須提交，同時要加蓋單位公章)；

⑵法人授權委托書原件和委托代理人身份證復印件（委托代理時必須提供，同時要加蓋單位公章）；

⑶投標人名稱的變化及有關批件（如有，請提供）；

⑷投標人認為必要提供的聲明及文件資料。

13.證明貨物的合格性和符合招標文件規定的文件：無

14.投標的有效期

14.1投標文件有效期詳見本須知前附表第4項規定。

14.2在原定投標有效期滿之前，如果出現特殊情況，招標人可以書面形式向投標人提出延長投標有效期的要求，投標人須以書面形式予以答復。同意延長投標有效期的投標人不允許修改其投標文件。

15.投標文件的書寫及簽名、蓋章要求

15.1投標文件正副本必須用不褪色的墨水書寫或打印，否則其投標無效（副本可以用正本復印，但要求蓋章的必須在復印后加蓋單位公章）。

15.2投標文件的書寫應清楚工整，修改處應由法定代表人或委托代理人簽字或加蓋公章，否則其投標無效。

15.3字跡潦草、表達不清、未按要求填寫或可能導致非唯一理解的投標文件可能被認定為無效的投標。

15.4投標文件應由法定代表人或委托代理人在凡規定簽名、蓋章處逐一簽名和加蓋單位的公章，否則其投標無效。

15.5投標文件的份數：投標文件的份數詳見本須知前附表的規定。并在投標文件注明“正本”、“副本”字樣，一旦正本和副本不符，以正本為準。

四、投標文件的遞交

16.投標文件的密封與標記

16.1投標人應將投標文件正、副本分別裝訂成冊，然后一并裝入投標文件袋中并加以密封，所有封貼處必須密封后簽字[投標人法定代表人或其委托代理人簽字均可，當為代理人簽字時由代理人在開標會上隨身攜帶授權書原件以備核驗]或蓋投標人單位公章。

16.2投標文件袋上應寫明（空格內要求寫明具體內容）：

⑴招標項目名稱：

⑵投標單位：

⑶地址：

⑷聯系人：

⑸聯系電話：

⑹開標前不得拆封

16.3單個文件袋無法裝入文件時，投標人可按上述要求和文件袋樣式另行包裝。

16.4投標文件的密封以投標文件袋無明顯縫隙暴露袋內文件且封口處有密封簽字或投標人單位公章為合格。

16.5投標人在遞交投標文件時外包封袋未按本須知要求密封、標記的，招標人有權拒收，拒收所產生的后果由投標人自負。

17.投標截止時間

17.1投標文件的遞交不得遲于本須知前附表規定的截止時間。

17.2投標人必須在規定時間內將投標文件送到本須知前附表規定地點，超過投標截止時間送達的投標文件將不予受理。

17.3投標人的法定代表人或其委托代理人憑個人有效身份證明原件簽到后遞交投標文件。

18.投標文件的修改及撤回

18.1投標人在投標截止時間前，對所遞交的投標文件可以進行補充、修改或撤回，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

18.2投標文件的修改或撤回通知應由法定代表人或其委托代理人簽字并加蓋單位公章，按本須知第15條及第17條的規定編制、密封、標記和遞交，并在封面上標明“修改”或“撤回”字樣。對已遞交的投標文件進行補充、修改或撤回的書面通知可單獨用文件袋另行封裝。

18.3在投標截止日期后，投標人不得對其投標文件做任何修改。

18.4在投標截止期日后的投標有效期內，投標人不得撤回其投標。

五、開標與評標

19.開標

19.1招標人將在投標人須知前附表第7項規定的時間和地點進行開標，投標人的法定代表人或其委托代理人于開標前必須在開標記錄上簽字。

19.2開標時，由投標人代表或招標人監督人員檢查投標文件的密封情況，經確認無誤后，由招標人工作人員當眾拆封。

19.3招標人將做開標記錄（包含投標人名稱等）。

20. 評標

20.1本招標人根據招標項目的特點依法組建評標委員會。

20.2投標文件初審。

20.2.1符合性檢查。評標委員會依據招標文件的規定，從投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應程度進行審查，以確定是否對招標文件的實質性要求作出響應。

20.3投標文件的比較與評價

20.3.1本項目采用的評標方法為綜合評分法。評標的依據為招標文件和投標文件。

20.3.2比較與評價。評標委員會按招標文件中規定的評標方法和標準，對資格性檢查和符合性檢查合格的投標文件進行綜合比較與評價。

20.3.3推薦中標候選投標人。評標委員會按分數高低順序推薦中標候選投標人。

20.4評標過程的保密性。評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

20.5投標人在評標過程中，所進行的力圖影響評標結果的活動，可能導致其被取消中標資格。

21.投標文件的澄清或說明

21.1評標時評標委員會有權要求投標人就其投標文件中含義不明確的內容予以澄清或說明，或者對投標文件中模糊不清的材料要求其提供原件核實。

21.2投標人對要求澄清或說明的內容應在評標委員會規定的時間內以書面形式予以澄清，該澄清或說明函應有法定代表人或其委托代理人的簽名或蓋公章，對于評標委員會提出核對原件的要求應在規定時間內響應。

21.3投標人的澄清或說明函是投標文件的組成部分。

21.4投標人對投標文件的澄清或說明不得超出投標文件的范圍或改變投標的實質內容。

22．無效投標

22.1投標人如有下列情況之一的，在本項目評標過程中將作無效投標處理：

（1）投標人的投標文件所附材料不足以證明投標人具備本項目要求的投標資格條件；

（2）投標人不接受評標委員會對其投標報價錯誤的更正；

（3）投標人未就《項目需求》中的所有服務內容作完整唯一報價；

（4）投標人的投標文件未按招標文件的要求密封、簽署、標記、蓋章的；

（5）投標文件無法人代表或正式授權的投標人代表簽字或未蓋單位公章的；或簽字人未經法定代表人有效委托的；

（6）投標人無法在規定時間內提供資格證明材料進行核對，或應評標委員會要求提供的有關材料原件與其在投標文件中所提供的材料復印件不一致；

（7）投標人遞交兩份或多份內容不同的投標文件，或在一份投標文件中對同一招標貨物報有兩個或多個報價，且未聲明哪一個為最終報價的（按招標文件規定提交備選投標方案的除外）；

（8）投標文件內容中有與招標內容及招標需求有重大偏離或保留的，不符合招標文件規定的其他實質性要求和條件的；

（9）投標報價超出招標上限控制價的；

（10）評審時，評標委員會認為某投標人的報價明顯不合理或者低于成本，有可能影響質量和不能誠信履約的，有權要求其在規定的期限內提供書面文件予以說明，否則，評標委員會有權判定其報價無效。

（11）投標文件附有招標人不能接受的條件；

（12）招標文件中有規定的其它無效投標條款。

22.2在評標過程中或評標結束后，一旦發現投標人或中標人參加本次招標前近三年內在相關招投標招標或經營活動中有重大違法違規記錄的，可認定其為投標無效或取消中標資格。

23．廢標

23.1招標過程中出現下列情形之一的，本項目將予以廢標：

（1）出現影響招標公正的違法、違規行為的；

（2）所有投標人均為無效投標的；

（3）因重大變故，招標任務取消的。

六、評標結果

24.擬中標公告

24.1評標委員會將在評標結束后將評標報告遞交招標人確認，公告擬中標結果，自公告之日起公示期為一個工作日。

24.2投標人如對擬中標結果有異議，可以在公告送達一個工作日內以書面形式向招標人提出質疑。招標人將在收到投標人的書面質疑后做出答復，但答復的內容不得涉及商業秘密。

25.中標通知

25.1投標人如對擬中標結果無質疑或者質疑不能成立，招標人將向中標投標人發出中標通知書。

25.2招標人無義務向未中標的投標人解釋未中標原因和退還其投標文件。

26.合同授予標準

26.1合同將授予被確定為實質上響應招標文件要求，評標認為具備履行合同能力，綜合得分排名第一的投標人。

26.2中標投標人因不可抗力或自身原因明顯不能履行合同的，或者其他原因被取消中標資格的，招標人可以將排位在中標投標人之后第一位的中標候選投標人確定為中標投標人，與其簽訂合同，以此類推。

26.3招標人在授予合同時有權按“投標人須知前附表”的規定對招標貨物數量和服務予以增加或減少。

27.簽訂合同

27.1投標人收到中標通知書后，應按中標通知書中規定的時間、地點與招標人簽訂合同，否則視為其放棄中標資格。

27.2如中標人不按中標通知書的規定簽訂合同，則按中標人違約處理，招標人可以將排位在中標投標人之后第一位的中標候選投標人確定為中標投標人，與其簽訂合同，以此類推；或者重新組織招標。

七、其他事項

28.解釋權

本招標文件是根據國家有關規定和參照國際慣例編制，解釋權屬招標人桂林市智航房地產開發有限公司。

29.通訊地址

所有與本招標文件有關的函電請按下列通訊地址聯系： 招標單位：桂林市智航房地產開發有限公司

招標人地址：桂林航天工業學院南校區探天樓B座（206室）

第二章 項目需求

一、招標項目的簡要說明

本項目的物業類型為：住宅、商業。

本項目分規劃用地面積 102107平方米，總建筑面積 194988.01 平方米，地上總建筑面積（計容建筑面積）149880.16平方米（其中：住宅建筑面積 130002.88平方米；公共配套服務面積：5907.05平方米；商業面積：13028.67平方米；其他大門快遞站等面積：941.26平方米，）。不計容面積：45107.95平方米。建筑密度29.63%，容積率1.47，綠地率 30.02%。機動車停車位1084 個（其中：地下機動車停車位 1046個；地面機動車停車位 38個），非機動車停車位 2852個。

本項目共計建筑物 48棟（其中住宅 42棟752套，4#樓為傳達室，14#樓為幼兒園，7#、17#、24#、34#樓為商鋪、寫字樓和公寓）；建筑結構為框架剪力墻。

配套設施情況：

公共配套面積共計5907.05平方米。其中24#、34#樓設置物業服務用房建筑面積405.56 平方米，24#樓設置社區服務站建筑面積307.5平方米，24#樓設置文化活動站建筑面積646.01平方米，34#樓設置養老服務設施建筑面積307.79平方米，34#樓設置嬰兒服務照護用房建筑面積172.00平方米，34#樓設置社區衛生服務站建筑面積123.2平方米，34#樓設置公共廁所建筑面積55.04平方米，14#樓設置幼兒園建筑面積3889.95平方米。

不計容面積：45107.95平方米。其中一層架空公共活動面積809.5平方米，一層架空通道面積114.8平方米，地下車庫面積44183.65平方米。

二、房屋專項維修資金建立情況

開發建設單位按70元/平方米 標準繳存,購房人按 70元/平方米標準繳存。

三、合同期限：簽訂合同生效至業委會成立并簽訂新的物業服務合同止。

四、物業管理服務等級標準：三 級

五、本物業的低層物業服務除按照《廣西壯族自治區物業管理服務等級標準》三級標準之外，需制定“管家式”物業服務標準，包括但不限于以下服務：

1、24小時專屬管家服務；

2、空置房巡查服務；

3、婚慶氛圍營造；

4、建立老人健康服務卡；

5、業主藝術文化節；

6、投標人其他特色服務；

六、物業管理服務的內容

（一）常規性物業服務事項包括：

1、房屋建筑共用部位的維護、保養和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

2、房屋共用設施、設備的維護、保養運行和管理，包括：共用的上下水管道、落 水管、樓內共用照明等設施設備，單元可視對講安防系統、樓內消防設施設備、電梯等。

3、共用設施設備和附屬建筑物、構筑物的維護、保養和管理，包括室外共用照明、 路燈照明、發電機房、配電房、加壓供水設備、污水處理系統、室外安防門禁、安防系 統設施設備，室外消防設施設備，道路、室外給排水管道、化糞池、溝渠、池、停車場 地等。附屬配套建筑和設施的日常維護保養和管理，包括商業網點、非營業性的文化體 育、娛樂場所、公益性文化設施、公用停車場等。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的維修、養護與管理。

5、公共環境衛生，包括公共場所，房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、 “四害滅殺”。

6、行人與交通管理，自行車、電動車、摩托車、轎車等車輛停放秩序的管理。采取必要措施，糾正妨礙大多數業主和物業使用人正當權益的違章行為，確保小區道路暢通，秩序良好。

7、維護小區公共秩序，包括安全防范、巡視、門崗值勤，配合和協助公安機關維 護本小區治安防范。

8、管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料。

9、適時組織開展社區文化娛樂休閑活動。

（二）業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備（包括毗連部分：上下或左右毗連）的維修、更新費用，由業主和物業使用人承擔，物業的共用部位，共用設備維修時 甲方、使用人應當予以配合，阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，業主和物業 使用人應負責賠償。自用部分和自用設備是指入戶門以內的部位和設備，包括從水、電、氣戶表起至戶內的管線和自用陽臺等。業主和物業使用人可以自行修繕，也可委托他人或物業服務公司修繕，修繕費用由業主或物業使用人支付。

（三）業主及物業使用人應遵守《臨時管理規約》，對業主和物業使用人違反《臨時管理 規約》的行為，針對具體行為和情節輕重，乙方可進行勸阻、制止，并向業主委員會和 有關行政管理部門報告，應配合有關行政管理部門的執法工作。

（四）其他委托事項：

一、房屋裝飾裝修管理：

1、對業主和物業使用人的房屋裝修活動進行管理；

2、對房屋裝修項目內容進行登記備案并審核；

3、對受業主委托的房屋裝修企業和裝修隊伍的施工人員進出小區實行登記制度等方面的管理；

4、監督裝修責任人對房屋裝修建筑垃圾進行定期清運，保障小區內整潔干凈，實行監控管理，裝修垃圾清運費、裝修管理費由業主承擔。

二、物業資料的管理：

1、物業竣工總平面圖

2、單體建筑、結構、設備安裝竣工圖

3、給水、排水、供電、通信等管網竣工圖

4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料

5、物業質量保修文件和物業使用說明文件

6、有關房屋和公共設備設施、場地使用的物業管理記錄文件資料

三、有義務接受和幫助物業管理范圍內的緊急求援。為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見的情況下，如：發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、 緊急救險、協助公安機關執行任務等情況，乙方因采取緊急避險措施造成財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

四、未計入公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建筑物（包括但不限于以下：商場、酒店、辦公樓、學校、幼兒園等）、構筑物產權歸出賣人所有；由甲方委托物業公司管理，費用由甲方承擔。

（五）其他特約服務

1、預約定期上門清掃室內衛生；

2、維修室內水電設備和家用電器；

3、代設計、種植保養園林綠化和盆景，出租時花盆栽；

4、住戶委托的其他服務項目；

5、其他中介服務。

特約服務項目不屬于本合同所規定的公共物業管理服務范圍。乙方可提供服務，并另行收費。凡屬物價主管部門已有明文規定的，按規定的收費標準收取；物價主管部門無規定的，乙方按市場價收取。

廣西普通住宅小區前期物業服務等級指導標準（試行）

序號	服務內容	服務級別	服務標準
一、綜合服務
1	信用信息及前期物業 服務合同	一級物業服務	物業服務企業在物業主管部門登記企業信用信息。開發建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，明確雙方權利義務，并在公共區域公示。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
2	承接查驗	一級物業服務	開發建設單位與物業服務企業按住房城鄉建設部《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行承接查驗，承接查驗手續齊全，有記錄。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
3	物業服務中心	一級物業服務	設有物業服務中心，配置信息化管理系統。配備專職客戶服務人員，公示24小時服務電話，受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴。物業服務人員在涉及住宅小區內水、電、氣等緊急報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場并協助報修。建立完整的報修、維修和投訴回訪記錄，回訪率100%；建立夜間物業服務人員值班制度，處理突發緊急事件。
		二級物業服務	設有物業服務中心，配置信息化管理系統。配備專職客戶服務人員，公示24小時服務電話，受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴，物業服務人員在涉及住宅小區內水、電、氣等緊急報修20分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場并協助報修。建立完整的報修、維修和投訴回訪記錄，回訪率98%；建立夜間物業服務人員值班制度，處理突發緊急事件。
		三級物業服務	設有物業服務中心，配置信息化管理系統。配備專職客戶服務人員，公示24小時服務電話，受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴，物業服務人員在涉及住宅小區內水、電、氣等緊急報修20分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場并協助報修。建立完整的報修、維修和回訪記錄，回訪率95%；建立夜間物業服務人員值班制度，處理突發緊急事件。
		四級物業服務	設有物業服務中心，并公示服務電話。受理業主來訪來電、咨詢、報修和投訴。
		五級物業服務
4	物業管理制度及檔案管理	一級物業服務	完善業主信息和住宅小區信息，建立健全質量管理、財務管理、檔案管理、檢查保修等制度。設置檔案資料室，并配備專職檔案管理員。
		二級物業服務
		三級物業服務	完善業主信息和住宅小區信息，建立健全質量管理、財務管理、檔案管理、檢查保修等制度。設置檔案資料室，并配備檔案管理員。
		四級物業服務	完善業主信息和住宅小區信息，檔案資料管理規范、保管齊全、整潔有序、查閱方便。設置檔案資料柜。
		五級物業服務
5	項目負責人和項目經理人	一級物業服務	項目負責人或經理具有5年以上物業服務企業工作經歷，在行業信用信息數據庫中可查詢項目負責人或項目經理的從業資料。
		二級物業服務	項目負責人或經理具有4年以上物業服務企業工作經歷，在行業信用信息數據庫中可查詢項目負責人或項目經理的從業資料。
		三級物業服務
		四級物業服務	項目負責人或經理具有3年以上物業服務企業工作經歷，在行業信用信息數據庫中可查詢項目負責人或項目經理的從業資料。
		五級物業服務
6	物業服務中心信息公示	一級物業服務	在物業服務中心顯著位置公示物業服務企業營業執照、物業服務人員照片，收費項目、標準及依據，服務承諾、服務電話和監督電話等信息。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
7	服務人員	一級物業服務	物業服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情，語言文明、禮貌待人。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
8	服務信息 公示與告知	一級物業服務	在住宅小區的顯著位置設置公共信息欄，每單元或樓層設置信息欄。涉及影響住戶正常生活的物業服務重要事項，如停水、停電、臺風、內澇等，應在住宅 小區公共信息欄、各單元或樓層信息欄張貼通知，履行告知義務，積極采用現代化信息方式告知業主。
		二級物業服務
		三級物業服務	在住宅小區的顯著位置設置公共信息欄，每單元設置信息欄。涉及影響住戶正常生活的物業服務重要事項，如停水、停電、臺風、內澇等，應在住宅小區公共信息欄、各單元信息欄張貼通知，履行告知義務。
		四級物業服務	在住宅小區的顯著位置設置公共信息欄。涉及影響住戶正常生活的物業服務重要事項，如停水、停電、臺風、內澇等，應在公共信息欄張貼通知，履行告知義務。
		五級物業服務
9	突發性事件處理	一級物業服務	建立公共突發性事件（如：消防、水、電、電梯、燃氣安全使用、公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，明確責任人。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
10	服務人員培訓	一級物業服務	建立物業服務企業內部培訓制度，對物業服務人員進行培訓，培訓覆蓋率達到100%，培訓時間每年每人不低于60個課時（每課時一般不少于45分鐘）。
		二級物業服務	建立物業服務企業內部培訓制度，對物業服務人員進行培訓，培訓覆蓋率達到100%，培訓時間每年每人不低于50個課時（每課時一般不少于45分鐘）。
		三級物業服務	建立物業服務企業內部培訓制度，對物業服務人員進行培訓，培訓覆蓋率達到100%，培訓時間每年每人不低于40個課時（每課時一般不少于45分鐘）。
		四級物業服務	建立物業服務企業內部培訓制度，對物業服務人員進行培訓，培訓覆蓋率達到100%，培訓時間每年每人不低于30個課時（每課時一般不少于45分鐘）。
		五級物業服務	建立物業服務企業內部培訓制度，對物業服務人員進行培訓，培訓覆蓋率達到100%，培訓時間每年每人不低于20個課時（每課時一般不少于45分鐘）。
11	滿意率調查	一級物業服務	每年至少進行一次物業服務滿意率調查，覆蓋面占已入住業主總戶數70%以上，滿意率達90%以上，公示滿意率調查結果，并有整改報告和回訪記錄。
		二級物業服務	每年至少進行一次物業服務滿意率調查，覆蓋面占已入住業主總戶數60%以上，滿意率達85%以上，公示滿意率調查結果，并有整改報告和回訪記錄。
		三級物業服務	每年至少進行一次物業服務滿意率調查，覆蓋面占已入住業主總戶數60%以上，滿意率達80%以上，公示滿意率調查結果，并有整改報告和回訪記錄。
		四級物業服務	每年進行一次物業服務滿意率調查，覆蓋面占已入住業主總戶數60%以上，滿意率達75%以上，公示滿意率調查結果，并有整改報告和回訪記錄。
		五級物業服務	每年進行一次物業服務滿意率調查，覆蓋面占已入住業主總戶數60%以上，滿意率達70%以上，公示滿意率調查結果，并有整改報告和回訪記錄。
12	公布公共資金收支情況	一級物業服務	按有關規定和物業服務合同約定及時公布公共收益賬目、電梯運行費用、水電公攤費用、消防設施維護費用等公共資金的收支情況。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
13	使用住宅專項維修資金	一級物業服務	按有關規定規范住宅專項維修資金的管理和使用。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
14	營造節日氛圍	一級物業服務	營造國家、自治區規定的重要節日的節日氛圍。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
15	社區文化 活動	一級物業服務	每年至少開展4次健康有益的社區文化活動，做好宣傳活動，并有活動計劃、費用預算、管理工作、安全事項等方面的內容。
		二級物業服務	每年至少開展3次健康有益的社區文化活動，做好宣傳活動，并有活動計劃、費用預算、管理工作、安全事項等方面的內容。
		三級物業服務	每年至少開展2次健康有益的社區文化活動，做好宣傳活動，并有活動計劃、費用預算、管理工作、安全事項等方面的內容。
		四級物業服務	每年至少開展1次健康有益的社區文化活動，做好宣傳活動，并有活動計劃、費用預算、管理工作、安全事項等方面的內容。
		五級物業服務
二、房屋管理
1	房屋管理服務	一級物業服務	按照有關規定、物業服務合同和管理規約提供房屋管理服務。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
2	房屋及配套設施設備管理	一級物業服務	按照物業服務合同和管理規約的約定，對房屋及配套設施設備進行管理，主要設施設備完好率不低于98%。
		二級物業服務	按照物業服務合同和管理規約的約定，對房屋及配套設施設備進行管理，主要設施設備完好率不低于95%。
		三級物業服務	按照物業服務合同和管理規約的約定，對房屋及配套設施設備進行管理，主要設施設備完好率不低于90%。
		四級物業服務	按照物業服務合同和管理規約的約定，對房屋及配套設施設備進行管理，主要設施設備完好率不低于85%。
		五級物業服務
3	房屋共用部位管理制度	一級物業服務	建立完善的房屋共用部位管理制度，實施有效的日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
4	房屋和共用部位、共用設施設備巡檢及維修	一級物業服務	每日對房屋和共用部位、共用設施設備進行巡檢，發現損壞需修復的，保修期內應及時報修；保修期外的，應先公示告知，再及時編制維修計劃，提出報告和建議，由業主進行表決，并公示表決結果，根據表決結果組織維修。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
5	住宅裝飾裝修管理	一級物業服務	有完善的住宅裝飾裝修管理制度，建立住宅裝飾裝修管理檔案。裝飾裝修期間，每日至少巡查2次現場，發現住戶未申報登記進行裝飾裝修或者裝飾裝修過程中存在涉嫌違法違規的行為，應立即勸阻、制止；對拒不改正的，書面報告當地街道辦事處、社區居委會，并抄送相關主管部門。
		二級物業服務
		三級物業服務	有完善的住宅裝飾裝修管理制度，建立有裝飾裝修管理檔案。裝飾裝修期間，每日至少巡查1次現場，發現住戶未申報登記進行裝飾裝修或者裝飾裝修過程中存在涉嫌違法違規的行為，應立即勸阻、制止；對拒不改正的，書面報告當地街道辦事處、社區居委會，并抄送相關主管部門。
		四級物業服務	有完善的住宅裝飾裝修管理制度，建立有裝飾裝修管理檔案。裝飾裝修期間，每周至少巡查5次現場，發現住戶未申報登記進行裝飾裝修或者裝飾裝修過程中存在涉嫌違法違規的行為，應立即勸阻、制止；對拒不改正的，書面報告當地街道辦事處、社區居委會，并抄送相關主管部門。
		五級物業服務	有完善的住宅裝飾裝修管理制度，建立有裝飾裝修管理檔案。裝飾裝修期間，每周至少巡查3次現場，發現住戶未申報登記進行裝飾裝修或者裝飾裝修過程中存在涉嫌違法違規的行為，應立即勸阻、制止；對拒不改正的，書面報告當地街道辦事處、社區居委會，并抄送相關主管部門。
6	房屋外觀管理	一級物業服務	房屋外觀完好，符合原設計要求。及時勸阻違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違規違章裝修等侵害公共利益的行為，報告當地街道辦事處、社區居委會，并抄送相關主管部門。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
7	巡查制度	一級物業服務	建立健全巡查制度，每日至少巡查1次住宅小區房屋單元門、樓梯通道、地下室以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達98%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。
		二級物業服務	建立健全巡查制度，每周至少巡查5次住宅小區房屋單元門、樓梯通道、地下室以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達95%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。
		三級物業服務	建立健全巡查制度，每周至少巡查4次住宅小區房屋單元門、樓梯通道、地下室以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達90%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。
		四級物業服務	建立健全巡查制度，每周至少巡查4次住宅小區房屋單元門、樓梯通道、地下室以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達85%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。
		五級物業服務	建立健全巡查制度，每周至少巡查2次住宅小區房屋單元門、樓梯通道、地下室以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養護。維修養護處理及時率達80%以上，巡查、檢修記錄和保養記錄齊全。
8	住宅小區平面示意圖服務	一級物業服務	住宅小區主出入口張貼住宅小區平面示意圖、消防疏散圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標識齊全、規范、美觀。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	無此項服務。
		五級物業服務
9	住戶入住、搬出管理制度	一級物業服務	建立住戶入住、搬出管理制度，告知住戶事前登記報備物品、搬入搬出等注意事項。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	建立住戶入住、搬出管理制度。
		五級物業服務
三、共用設施設備維修養護
1	共用設施設備	一級物業服務	電梯、水電、消防、安防等共用設施設備運行正常、狀態良好。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	電梯、水電、消防、安防等共用設施設備功能正常。
		五級物業服務
2	共用設施設備日常管理和維修養護	一級物業服務	對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；建立完整的共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）；設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
		五級物業服務
3	共用設施設備制度	一級物業服務	共用設施設備標志齊全、管理規范，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，供配電設備管理人必須持相關技能證書上崗。嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，定期保養。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	共用設施設備管理到位，維護良好，責任人明確；配備專業的操作維護人員，供配電設備管理人必須持相關技能證書上崗。按規定操作設施設備，定期保養。
		五級物業服務
4	消防安全制度	一級物業服務	建立消防設施設備定期維修保養制度，對需要專業消防維修保養單位進行維修保養的設施設備，應與消防維修保養單位簽訂消防維修保養合同；消防維修保養單位應出具專業的檢測報告。建立消防安全責任制度，明確各級崗位的消防安全職責。消防人員具備上崗資格證。消防設施設備完好，可隨時啟用。消防通道暢通。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
5	設備房 環境	一級物業服務	設備房保持整潔干凈、通風良好，有防鼠、防塵、防水、防火等措施，無冒、滴、漏及鼠害現象。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	設備房保持整潔、通風，有防鼠、防塵、防水、防火等措施。
		五級物業服務
6	設備房操作規程及相關標識	一級物業服務	設備房內相關操作規程張貼上墻；建立來訪登記臺賬；流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備警示標識等清晰可見。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	設備房內相關操作規程張貼上墻；流體流向標識、設備運行狀態標識、危險設備警示標識等清晰可見。
		五級物業服務
7	專人值守	一級物業服務	消防監控、中控室等有專人24小時值班；消防中心須配備消防報警專線電話。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
8	停車場 管理系統	一級物業服務	每兩月檢測停車場管理（道閘）系統，包括車道閘、人行道閘控制部分，道閘清潔潤滑，電腦軟件數據備份，電腦主機設備除塵等內容，及時維護，并做好記錄。
		二級物業服務	每季度檢測停車場管理（道閘）系統，包括車道閘、人行道閘控制部分，道閘清潔潤滑，電腦軟件數據備份，電腦主機設備除塵等內容，及時維護，并做好記錄。
		三級物業服務	每半年檢測停車場管理（道閘）系統，包括車道閘、人行道閘控制部分，道閘清潔潤滑，電腦軟件數據備份，電腦主機設備除塵等內容，及時維護，并做好記錄。
		四級物業服務	按物業服務合同約定，定期對停車場管理（道閘）系統進行維護和檢測。
		五級物業服務
9	住宅小區道路與交通標識	一級物業服務	住宅小區道路平整，各條道路及停車場地等交通標識齊全、規范。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
10	公共照明設備	一級物業服務	對公共照明設備明確開關時間，每日檢查，路燈、樓道燈完好率不低于98%。
		二級物業服務	對公共照明設備明確開關時間，每日檢查，路燈、樓道燈完好率不低于95%。
		三級物業服務	對公共照明設備明確開關時間，每日檢查，路燈、樓道燈完好率不低于90%。
		四級物業服務	對公共照明設備明確開關時間，每日檢查，路燈、樓道燈完好率不低于85%。
		五級物業服務	對公共照明設備明確開關時間，每日檢查，路燈、樓道燈完好率不低于80%。
11	安全警示標識和防范措施	一級物業服務	共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，應設置相應的警示標識，采取具體防范措施。建立突發性事件應急方案。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
12	停水停電停氣處理	一級物業服務	接到相關部門停水、停電、停氣通知后，應提前通知業主，配置備用應急發電機的按物業服務合同約定使用。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務
		五級物業服務
13	二次供水	一級物業服務	有儲水設備的，儲水設備符合二次供水衛生要求；設專人管理，至少每半年應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合現行國家標準，要求專業機構提供檢測報告，并在住宅小區公共信息欄進行公示。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	有儲水設備的，儲水設備符合二次供水衛生要求；水質符合現行國家標準。
		五級物業服務
14	防汛處理	一級物業服務	建立防汛預案，并配備有防汛物資（沙袋、防風膠紙、雨具、照明工具、發電機、抽水泵等）。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務	建立防汛預案，并配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具等）。
		五級物業服務
四、協助維護公共秩序
1	監控設備	一級物業服務	對于配有監控設備系統的住宅小區，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證各項監控設備24小時正常運行，完好率不低于98%。
		二級物業服務	對于配有監控設備系統的住宅小區，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證各項監控設備24小時正常運行，完好率不低于95%。
		三級物業服務	對于配有監控設備系統的住宅小區，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證各項監控設備24小時正常運行，完好率不低于90%。
		四級物業服務	對于配有監控設備系統的住宅小區，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證各項監控設備24小時正常運行，完好率不低于85%。
		五級物業服務
2	住宅小區 出入口管理	一級物業服務	實行封閉性管理的住宅小區，主出入口設有24小時值勤，并有值勤記錄，其他出入口根據需要設置值勤并有值勤記錄，無人值守的出入口設有定期巡查并有巡查記錄；公共秩序維護人員定期接受安全技能培訓。建立IC卡系統，包括門禁、車輛進出、停車等內容；定期調試與維護系統，保證系統正常運行。
		二級物業服務
		三級物業服務	實行封閉性管理的住宅小區，主出入口設有24小時值勤。
		四級物業服務
		五級物業服務
3	信息化巡邏系統	一級物業服務	對于配置信息化巡邏系統的住宅小區，根據需要設定巡查路線、時間，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證正常運行；對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次。
		二級物業服務	對于配置信息化巡邏系統的住宅小區，根據需要設定巡查路線、時間，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證正常運行；對重點區域、重點部位每6小時至少巡查1次。
		三級物業服務	對于配置信息化巡邏系統的住宅小區，根據需要設定巡更路線、時間，不定期進行調試與保養，做好記錄，保證正常運行；對重點區域、重點部位每8小時至少巡查1次。
		四級物業服務	無此項服務。
		五級物業服務
4	夜間值勤	一級物業服務	夜間主出入口及停車場等值勤人員配置通訊設備，收到警情信號后應在15分鐘內趕到現場進行處理。
		二級物業服務
		三級物業服務	夜間主出入口及停車場等值勤人員配置通訊設備，收到警情信號后應在25分鐘內趕到現場進行處理。
		四級物業服務
		五級物業服務
5	車輛管理	一級物業服務	配置完備且明顯的車輛行走、限速、方向、停放等交通標志，對進出住宅小區的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。建立停車突發情況預案，臨時車位、租用車位管理規程。對車輛違規占用消防通道，影響消防安全的，及時勸阻，對拒不改正的，及時報告并協助相關主管部門處理。
		二級物業服務
		三級物業服務	對進出住宅小區的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。對車輛違規占用消防通道，影響消防安全的，及時勸阻，對拒不改正的，及時報告并協助相關主管部門處理。
		四級物業服務
		五級物業服務
6	非機動車停放管理	一級物業服務	對非機動車停放進行規范管理，引導車輛有序停放，并提供智能充電服務。充電設施齊全，充電管理規范；消防設施裝置設置合理、有效。
		二級物業服務
		三級物業服務
		四級物業服務

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