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話說2016至今，BIM各領(lǐng)域?qū)＜壹败浖_發(fā)商們?cè)贐IM各類大會(huì)小會(huì)上大談特談BIM管理平臺(tái)的作用及價(jià)值，直接將BIM的風(fēng)口吹向了基于BIM的管理協(xié)同平臺(tái)，其中就包括所謂的“基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)”，其主要目的各位看官“你懂的”。老劉今天主要閑侃一下BIM與運(yùn)維到底有啥子關(guān)系，不恰之處，望看官們海涵。
1 物業(yè)運(yùn)維的主要工作內(nèi)容
八卦清楚BIM與運(yùn)維的關(guān)系，首先要明白BIM的概念、特性與價(jià)值應(yīng)用點(diǎn)，相信各位看官已經(jīng)了如指掌，不在贅述；其次要清楚物業(yè)運(yùn)維的主要工作內(nèi)容及每項(xiàng)工作要達(dá)到什么樣目的等等，簡單梳理了一下物業(yè)運(yùn)維的主要工作內(nèi)容，如圖1所示。
圖1 物業(yè)運(yùn)維的主要工作內(nèi)容
2 BIM在建筑空間管理中的作用
江湖上對(duì)空間管理的理解主要是滿足組織在空間方面的各種分析及管理需求，更好地響應(yīng)組織內(nèi)各部門對(duì)于空間分配的請(qǐng)求及高效處理日常相關(guān)事務(wù)，計(jì)算空間相關(guān)成本，執(zhí)行成本分?jǐn)偟葍?nèi)部核算，增強(qiáng)企業(yè)各部門控制非經(jīng)營性成本的意識(shí)，提高企業(yè)收益
空間規(guī)劃BIM應(yīng)用
在空間規(guī)劃中，將數(shù)據(jù)庫和BIM模型整合在一起的智能系統(tǒng)跟蹤空間的使用情況，提供收集和組織空間信息的靈活方法，根據(jù)實(shí)際需要、成本分?jǐn)偙嚷省⑴涮自O(shè)施和座位容量等參考信息，使用預(yù)定空間，進(jìn)一步優(yōu)化空間使用效率；并且基于人數(shù)、功能用途及后勤服務(wù)預(yù)測(cè)空間占用成本，生成報(bào)表、制訂空間發(fā)展規(guī)劃。
空間租賃BIM應(yīng)用
空間租賃的時(shí)候，管理人員通過BIM模型向潛在租戶展示租賃空間場景、面積、平面局部等基礎(chǔ)信息，免去租戶現(xiàn)場查看、丈量等工作，節(jié)約租戶考察現(xiàn)場時(shí)間和成本；
隱蔽空間BIM應(yīng)用
基于BIM技術(shù)的運(yùn)維可以管理復(fù)雜的地下管網(wǎng)，如污水管、排水管、網(wǎng)線、電線及相關(guān)管井，并可在圖上直接獲得相對(duì)位置關(guān)系。當(dāng)改建或二次裝修時(shí)可避開現(xiàn)有管網(wǎng)位置，便于管網(wǎng)維修、更換設(shè)備和定位。內(nèi)部相關(guān)人員可共享這些電子信息，有變化可隨時(shí)調(diào)整，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。租戶進(jìn)行二次裝修整改時(shí)，可以快速從模型中提取結(jié)構(gòu)參數(shù)，快速確定哪些屬于承重墻和非承重墻，即哪些可拆哪些不可拆等基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)信息。
空間定位BIM應(yīng)用
空間管理主要應(yīng)用在照明、消防等各系統(tǒng)和設(shè)備空間定位。獲取各系統(tǒng)和設(shè)備空間位置信息，把原來編號(hào)或文字表示變成三維圖形位置，直觀形象且方便查找。
小結(jié)：BIM與空間管理等同郭德綱和于謙。
2 BIM在資產(chǎn)管理中的作用
建筑的資產(chǎn)管理通常是指廣義上的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)所有人自身或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)（物業(yè)公司）對(duì)其資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有者所期望的目的行為。這種資產(chǎn)管理最典型的是業(yè)主自行組建或委托其他專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供保潔、維修、安全保衛(wèi)、環(huán)境美化等方面的服務(wù)。
目前江湖上“基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)”中資產(chǎn)管理主要包含設(shè)備管理、能耗管理兩大板塊。
BIM之設(shè)備管理：眾所周知BIM三維模型中可以提供設(shè)備的（主要是設(shè)備、管線）數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、性能參數(shù)、設(shè)備生產(chǎn)廠家信息、維護(hù)保養(yǎng)周期等設(shè)備基礎(chǔ)靜態(tài)數(shù)據(jù)，方便物業(yè)管理人員提取、調(diào)用。
BIM之能耗管理：當(dāng)前絕大多數(shù)的“BIM運(yùn)維管理平臺(tái)”就是將設(shè)備運(yùn)行的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)信息整合成各類形象的圖表展示出來，僅僅是形象化的展示，實(shí)質(zhì)性的分析、處理、反饋、調(diào)節(jié)設(shè)備不是BIM能干的事，而是傳感技術(shù)、自控技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)解決的問題。吹噓BIM在能耗管理中發(fā)揮巨大價(jià)值的BIM們“你的良心不會(huì)痛嗎？”
真正的建筑能耗管理平臺(tái)應(yīng)該是什么樣子的呢。老劉認(rèn)為建筑能耗管理的重點(diǎn)是空調(diào)系統(tǒng)的能耗管理（空調(diào)能耗通常占建筑能耗的40%~60%），其系統(tǒng)不僅僅是采集到空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)并進(jìn)行形象化的展示，而是要將采集到的這些數(shù)據(jù)進(jìn)行傳輸、計(jì)算分析、并根據(jù)分析計(jì)算結(jié)果來控制空調(diào)設(shè)備，使其始終處于最節(jié)能的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，系統(tǒng)基本功能及界面應(yīng)具備圖2所示的基本要素
圖2 設(shè)備能耗管理系統(tǒng)
至于系統(tǒng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)（例如設(shè)備運(yùn)行的耗電量、耗水量、環(huán)境的溫度、管理系統(tǒng)壓力等）是依靠傳感技術(shù)、自控技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來完成的，與BIM是毫無關(guān)系的。眾多的平臺(tái)開發(fā)商、BIM專家等大談、特談基于BIM的能耗管理，小心錢主會(huì)“藍(lán)瘦，香菇”的。
BIM之設(shè)備故障預(yù)警：設(shè)備故障預(yù)警所需要的數(shù)據(jù)支撐其實(shí)需要兩方面的數(shù)據(jù)，一是設(shè)備正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)中各數(shù)據(jù)參數(shù)的臨界值（簡稱數(shù)據(jù)A），比如壓縮機(jī)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的溫度范圍值，系統(tǒng)管路正常運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力、流量、溫度的范圍值，當(dāng)然這些數(shù)據(jù)是可以做成系統(tǒng)平臺(tái)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫并與模型構(gòu)件進(jìn)行掛接的；二是設(shè)備實(shí)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)中的參數(shù)數(shù)據(jù)（簡稱數(shù)據(jù)B）。系統(tǒng)平臺(tái)將采集到的數(shù)據(jù)B與數(shù)據(jù)A對(duì)比分析，若數(shù)據(jù)B超出數(shù)據(jù)A的范圍，說明設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)非正常，從而發(fā)出設(shè)備故障預(yù)警信號(hào)。BIM想綁個(gè)故障預(yù)警功能之大腿，BIM大咖們也好給錢主子講個(gè)好故事，那也很簡單，講A、B數(shù)據(jù)與模型構(gòu)件掛接，設(shè)備實(shí)時(shí)運(yùn)行數(shù)據(jù)為A，模型構(gòu)件綠色，表示設(shè)備正常，設(shè)備實(shí)時(shí)運(yùn)行數(shù)據(jù)為B，模型構(gòu)件黃色，表示設(shè)備狀態(tài)非正常。BIM大咖們，驚喜不驚喜？意外不意外？。
小結(jié)：BIM靜態(tài)數(shù)據(jù)與資產(chǎn)管理是內(nèi)衣外穿
3 安全管理
目前江湖上的“基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)”中的安全管理主要是監(jiān)控管理、門禁管理、防盜管理、應(yīng)急管理、報(bào)警管理及巡更管理等，這些管理的核心技術(shù)是監(jiān)控、攝像、智能化及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。BIM模型中可以對(duì)監(jiān)控的點(diǎn)位進(jìn)行精確的定位，一旦發(fā)現(xiàn)異常監(jiān)控點(diǎn)報(bào)警，管理人員可以快速從模型中定位事發(fā)現(xiàn)場、查看周邊疏散通道和重要設(shè)備并指導(dǎo)人員快速抵達(dá)現(xiàn)場，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。
BIM運(yùn)維對(duì)于與出入口相關(guān)的監(jiān)控和報(bào)警具有十分直觀易操作的特性，通過對(duì)相關(guān)報(bào)警點(diǎn)的遠(yuǎn)近和視角切換，對(duì)照現(xiàn)場攝像頭的實(shí)時(shí)視頻，可以非常清楚地了解現(xiàn)場狀態(tài)。
小結(jié)：BIM能綁上安全管理的大腿。
4 環(huán)境管理
物業(yè)運(yùn)維中的環(huán)境管理主要包括衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)管理及環(huán)境監(jiān)測(cè)管理等。這些工作貌似與BIM的關(guān)系也不大，硬要搞點(diǎn)新鮮感，那就扯個(gè)應(yīng)用場景的例子：在模型中將各種苗木構(gòu)件生成二維碼（掛接苗木各種基礎(chǔ)信息如種類、樹齡、產(chǎn)地、養(yǎng)護(hù)責(zé)任人等），并與實(shí)體苗木上的二維碼映射，養(yǎng)護(hù)人員在進(jìn)行養(yǎng)護(hù)并掃碼后，系統(tǒng)自動(dòng)生成養(yǎng)護(hù)記錄，是不是沒想到“還有這種操作”？
小結(jié)：BIM與環(huán)境管理無FUCK說。
5 人員管理
物業(yè)運(yùn)維中的人員管理主要包括考勤管理、訪客管理及派工管理。老劉實(shí)在想不出這與BIM有啥子關(guān)系，開開腦洞的話，也就是通過RFID對(duì)安保人員實(shí)時(shí)跟蹤定位，在BIM模型中查看安保人員的地理位置。可愛的讀者朋友，你們也來開開腦洞吧，BIM與人員管理就靠智慧的您們“擴(kuò)關(guān)系”啦！
小結(jié)：BIM與人員管理可以硬扯點(diǎn)緋聞。
6 檔案管理
檔案管理是OA干的事，集成在“基于BIM的運(yùn)維管理平臺(tái)”就集成吧，不然BIM運(yùn)維美好的故事沒有續(xù)集啦，畢竟BIM們要大碗喝酒、大口吃肉的！
小結(jié)：BIM與檔案管理只能是尬聊。
閑侃至此，世界杯開始啦，看球吧，老鐵沒毛??！
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