隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，既有建筑改造持續(xù)創(chuàng)新實(shí)踐，綜合水平不斷提升。近日，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推出的第二批城市更新典型案例中，以北京懷柔區(qū)金隅興發(fā)老廠房改造科研樓、廣西桂林市陽朔糖廠改造糖舍酒店、貴州貴陽市新華印刷廠危舊廠房改造等為代表的六個(gè)既有建筑改造標(biāo)桿項(xiàng)目，積極探索創(chuàng)新實(shí)踐，走出了一條兼顧安全提升、功能升級、效果煥新、環(huán)境改善、綠色節(jié)能、提質(zhì)增效、政策創(chuàng)新的既有建筑可持續(xù)改造路徑，為全國既有建筑改造提供了可復(fù)制、可推廣的樣本經(jīng)驗(yàn)。

健全政策機(jī)制、完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。破解產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜、審批流程冗長難題，構(gòu)建系統(tǒng)性政策框架。莆田湄洲島改造項(xiàng)目依托省級政策支持，建立涵蓋土地確權(quán)、資金補(bǔ)貼、技術(shù)扶持的“一攬子”解決方案，有效化解海島建筑產(chǎn)權(quán)糾紛，建立綠色低碳改造模式。自上而下建立包括地方性建筑改造專項(xiàng)管控政策細(xì)則、“容缺審批+動(dòng)態(tài)監(jiān)管”機(jī)制、BIM（建筑信息模型）和物聯(lián)網(wǎng)等建筑改造領(lǐng)域的先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用管理體系，將成為政策機(jī)制保障建立的關(guān)鍵領(lǐng)域。

強(qiáng)化空間統(tǒng)籌、找準(zhǔn)功能定位。改造項(xiàng)目需在區(qū)域規(guī)劃坐標(biāo)系中重新錨定價(jià)值坐標(biāo)，實(shí)現(xiàn)從“閑置包袱”到區(qū)域發(fā)展新引擎的轉(zhuǎn)變。北京金隅老廠房項(xiàng)目聚焦區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，桂林糖廠項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)工業(yè)遺址高端消費(fèi)場景打造。“城市體檢+數(shù)據(jù)畫像”技術(shù)手段能夠強(qiáng)化綜合城市競爭力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的城市經(jīng)濟(jì)分析與交通流量、業(yè)態(tài)分布、人群特征等方面的數(shù)字化分析，推動(dòng)建筑綜合價(jià)值與區(qū)域定位的同頻共振。

前置運(yùn)營測算、關(guān)注效益可行。深圳婦兒大廈創(chuàng)新采用“投建營一體化”模式，引入專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參與前期方案。貴陽印刷廠將運(yùn)營思維應(yīng)用在項(xiàng)目全流程，引入沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)等新業(yè)態(tài)。案例展現(xiàn)了如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營結(jié)合的工作方法，在前期方案工作中建立包括市場容量、消費(fèi)能力、競爭強(qiáng)度在內(nèi)的“改造可行性指數(shù)”評估體系，同時(shí)在針對保障公益性改造項(xiàng)目中，強(qiáng)調(diào)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益平衡的“改造債券+消費(fèi)信托”等特殊性金融工具的應(yīng)用。

創(chuàng)意設(shè)計(jì)引領(lǐng)、文化活力共生。建筑改造本質(zhì)是空間敘事重構(gòu)。北京金隅項(xiàng)目保留水泥筒倉作為科技展廳，通過加裝玻璃幕墻形成時(shí)空對話的“記憶之眼”；貴陽印刷廠將鉛字排版臺(tái)改造為藝術(shù)裝置，讓工業(yè)遺存轉(zhuǎn)化為文化符號等。這些實(shí)踐從不同角度展現(xiàn)了如何通過設(shè)計(jì)重新激活建筑新吸引力，例如通過材質(zhì)拼貼、構(gòu)件保留延續(xù)歷史文脈記憶；運(yùn)用可變隔斷、復(fù)合場景提升使用彈性；借助藝術(shù)介入、社群營造增強(qiáng)情感認(rèn)同等。

培育統(tǒng)籌能力、保障順利實(shí)施。為保障復(fù)雜既有建筑改造項(xiàng)目順利實(shí)施，需著力培育統(tǒng)籌能力。上海錦滄文華項(xiàng)目由國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)全程把控，確保設(shè)計(jì)與實(shí)施的一致性。湄洲島改造項(xiàng)目整合多方資源，推動(dòng)“零碳示范區(qū)”的順利建設(shè)。在培育統(tǒng)籌能力方面，可建立“總師負(fù)責(zé)制”統(tǒng)籌機(jī)制，設(shè)立由規(guī)劃、建筑、生態(tài)等多專業(yè)背景專家組成的首席技術(shù)官團(tuán)隊(duì)，破解多專業(yè)協(xié)同難題。同時(shí)，還需著力建設(shè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)能力、資源整合能力、風(fēng)險(xiǎn)管控能力三類核心能力。

科技創(chuàng)新賦能、品質(zhì)好房實(shí)現(xiàn)。科技手段推動(dòng)改造提質(zhì)增效。北京金隅項(xiàng)目搭建智慧管控平臺(tái)，優(yōu)化能源供應(yīng)方案，實(shí)現(xiàn)園區(qū)整體碳排放量比北京市最低標(biāo)準(zhǔn)低10%。湄洲島改造集成光伏瓦、相變儲(chǔ)能等20項(xiàng)低碳技術(shù)，實(shí)現(xiàn)全島用電量的清潔能源占比達(dá)到84.47%。未來城市更新中應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化四類技術(shù)：智能診斷技術(shù)，運(yùn)用三維激光掃描快速建立建筑數(shù)字檔案；低碳改造技術(shù)，研發(fā)適用于既有建筑的輕型光伏幕墻；數(shù)字孿生技術(shù)，構(gòu)建全要素運(yùn)維管理平臺(tái)；模塊化改造技術(shù)，開發(fā)可拆卸的預(yù)制功能單元。

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