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本文來源：微信公眾號crefm001
2013-11-06
幾個典型考察對象的對照組案例：
1.集合住宅樓的外墻，及每戶自家門窗
2.寫字樓外墻，及內(nèi)部走廊門
3.商場外墻，及內(nèi)部走廊落地玻璃墻
在這些考察對象中，都存在私有和共有的明確區(qū)分，即其權(quán)益是屬于小業(yè)主（或租戶）的、還是屬于大業(yè)主（或房東）的。幾個對象的建筑物外墻都是共有的，而每戶的門窗都屬私有。顯然私有應(yīng)由各自負(fù)責(zé)，本文討論的主要是共有部分的清潔問題。
在實踐中，有幾個主要的問題需要被回答：
1，誰應(yīng)該負(fù)責(zé)清洗？
2，誰為此付費(fèi)，及如何建立付費(fèi)機(jī)制？
3，誰最適合于做清洗的工作？這個問題的前提是大家都喜歡干干凈凈，也即對于潔凈的偏好是普遍的，但也不排除喜歡陳舊破落的那種低調(diào)奢華，不提。
寫字樓與商場有著類似的特點(diǎn)：小業(yè)主或租戶都屬于企業(yè)機(jī)構(gòu)自用物業(yè)，其企業(yè)業(yè)務(wù)的要求是清潔服務(wù)的需求來源。這就有點(diǎn)像居家主人的品味決定了其對清潔服務(wù)的需求，但企業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)需求差異性極大。且其規(guī)模、復(fù)雜性遠(yuǎn)超住宅，所以本文重點(diǎn)考察自用物業(yè)的清潔問題。另外住宅清潔問題涉及到社區(qū)治理的政治問題，這個特點(diǎn)不見于自用物業(yè)，在自用物業(yè)中是商業(yè)原則起支配作用的。
既然每家企業(yè)機(jī)構(gòu)都有著獨(dú)特的清潔標(biāo)準(zhǔn)，而對于他們無法負(fù)責(zé)到位的共有部位的清潔要求，他們就鞭長莫及，于是我們看到的演變結(jié)果就是：跨國企業(yè)扎堆在高端大氣上檔次的甲級寫字樓中，而初創(chuàng)的本土小企業(yè)就選擇在租金物業(yè)費(fèi)都很低的一般寫字樓甚或商住樓中。既然是鞭長莫及，那就不在本文討論了。
從企業(yè)的核心業(yè)務(wù)的要求到具體的清潔作業(yè)，相距甚遠(yuǎn)，之間還需要一個轉(zhuǎn)換的橋梁，即將企業(yè)核心業(yè)務(wù)的需求轉(zhuǎn)換成建筑設(shè)施管理的需求，這是一個跨行業(yè)（行業(yè)業(yè)務(wù) - 建筑設(shè)施）的翻譯工作，而且在每個行業(yè)和業(yè)務(wù)中都可能有著不同的要求，于是對于這個橋梁的要求就較高，他必須能夠快速識別和理解這種企業(yè)內(nèi)部客戶的需求，并將其描述成建筑設(shè)施行業(yè)的語言，然后才能夠很好的發(fā)包給清潔工作團(tuán)隊。
在整個討論中，我們發(fā)現(xiàn)并沒有涉及到清潔工作本身，因為我們可以假定其為一個較為成熟的單一服務(wù)行業(yè)，只要給予其合同即可。這份合同也就是本文討論的外邊界。（當(dāng)然保潔服務(wù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化問題，以及公共物業(yè)行業(yè)中的標(biāo)準(zhǔn)化清潔服務(wù)，與本文所述的每家企業(yè)的定制化之間還存在較大的落差，不提。）
在實踐中，還存在大量的較小的物業(yè)單位，比如一家大型企業(yè)租賃了幾十平方米的辦公室、乃至幾個平方米的小型店面，如果它們沒有采用一個外包合同的話，那將會如何考慮其清潔問題呢？除了剛才所說的大包合同可能也會覆蓋到所有這些分支機(jī)構(gòu)所有的店面之外，就只能交給企業(yè)內(nèi)部員工自行清潔了（或雇用當(dāng)?shù)氐溺婞c(diǎn)工），其工作量不足以全職、于是通常是兼職，于是我們就會看到許多小型辦公室和店鋪的員工一早起來就在打掃房間、清潔門窗。這種活計對于當(dāng)代的中國企業(yè)員工來說，已經(jīng)開始產(chǎn)生了一種身份不匹配的抱怨情緒，古典的以打掃衛(wèi)生為代表的勞動光榮的觀念已經(jīng)是過去時了，另外其清潔的專業(yè)水準(zhǔn)大可存疑，我相信這是對于作為橋梁專業(yè)的FM管理體系的呼喚。
其實還有一組可供替代選擇的考察對象，顯然它們并沒有共有問題，所以也不在本文探討范圍之內(nèi)：
1a.獨(dú)棟別墅
2a.獨(dú)家使用的寫字樓，如某家企業(yè)總部園區(qū)內(nèi)的辦公樓
3a.百貨大樓
值得提醒的是：這正是發(fā)達(dá)國家在過去一個世紀(jì)的發(fā)展方向，如今這些類型已經(jīng)占據(jù)主要地位。而在中國當(dāng)代，仍然是前述的1/2/3類型為主。
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